Se faire payer au Québec : dénonciation, hypothèque légale et quittances — le calendrier à ne pas rater

Quand dénoncer son contrat, les 30 jours pour inscrire l’hypothèque légale, les 6 mois pour la conserver, et ce que valent vraiment retenues et quittances.

Un entrepreneur qui n'est pas payé perd rarement son argent devant un juge. Il le perd dans un calendrier — celui de l'hypothèque légale de la construction, qui court tout seul, sans préavis, et qui éteint une créance parfaitement valide parce qu'une date est passée. Trente jours ici, six mois là, et un avis écrit qui devait partir avant le premier coup de marteau.

Ce guide met ce calendrier à plat : qui doit dénoncer son contrat et quand, ce qu'il faut inscrire au registre foncier dans les trente jours de la fin des travaux, ce qui doit suivre dans les six mois, comment fonctionnent réellement les retenues et les quittances au Québec — et ce que change le nouveau régime de paiements rapides, qui vient justement de s'étendre aux contrats publics de taille moyenne.

Le calendrier en un coup d'œil

Étape zéro : la dénonciation de contrat

L'hypothèque légale de la construction bénéficie, selon l'article 2726 du Code civil, à l'architecte, à l'ingénieur, au fournisseur de matériaux, à l'ouvrier, à l'entrepreneur et au sous-entrepreneur. Mais l'article 2728 pose une condition à ceux qui n'ont pas contracté directement avec le propriétaire — donc à tout sous-traitant et à tout fournisseur : ils doivent dénoncer leur contrat par écrit au propriétaire de l'immeuble. Seul l'ouvrier en est dispensé.

La conséquence est brutale et souvent mal comprise : l'hypothèque ne garantit que ce qui a été fourni après l'avis. Un sous-traitant qui dénonce son contrat le jour où il envoie sa mise en demeure n'a plus rien à garantir — les travaux sont derrière lui. La dénonciation est un geste de début de chantier, pas de fin.

Ce que l'avis doit contenir

• La nature du contrat que vous avez conclu et avec qui vous l'avez conclu (l'entrepreneur général, le plus souvent) ;
• Le prix convenu, ou une évaluation de la valeur des travaux ou des matériaux ;
• La désignation de l'immeuble visé, la plus précise possible ;
• Votre intention de vous prévaloir de l'hypothèque légale si vous n'êtes pas payé.

Les trente jours : inscrire l'avis d'hypothèque légale

L'article 2727 pose la mécanique. Votre hypothèque existe déjà, sans aucune formalité, pendant les trente jours qui suivent la fin des travaux. Pour qu'elle survive à ce délai, il faut, avant qu'il expire, inscrire au registre foncier un avis désignant l'immeuble et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit en outre être signifié au propriétaire — en pratique, par huissier.

Quand commencent ces trente jours

« Fin des travaux » ne veut pas dire « fin de mes travaux à moi ». Au sens de l'article 2110, l'ouvrage est terminé lorsqu'il a été réalisé et qu'il est en état de servir à sa destination — la correction de déficiences mineures ne repousse pas cette date, et un certificat professionnel ne la fixe pas nécessairement. Comme la question se plaide, la seule conduite prudente est de compter à partir du jour où vous, vous avez fini : vous inscrivez plus tôt, donc jamais trop tard.

Ce que l'hypothèque garantit n'est pas votre facture, mais la plus-value apportée à l'immeuble par vos travaux ou vos matériaux. Un solde contractuel, une retenue et les frais essentiels en font normalement partie ; des travaux qui n'ont rien ajouté à la valeur de l'immeuble, non.

Les six mois : le geste que presque tout le monde oublie

Inscrire l'avis ne suffit pas. L'hypothèque s'éteint six mois après la fin des travauxà moins que, dans ce délai, vous n'ayez publié une action contre le propriétaire ou inscrit un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. Beaucoup d'entrepreneurs inscrivent correctement leur avis, entament une négociation qui traîne, et découvrent au septième mois que leur garantie s'est évaporée pendant qu'ils discutaient.

Passé ce cap, tout n'est pas perdu — il reste la réclamation personnelle contre celui avec qui vous avez contracté, soumise à la prescription de trois ans, et le recours au cautionnement d'exécution ou de paiement lorsqu'il en existe un. Mais vous perdez ce qui faisait la force de l'hypothèque : un droit sur l'immeuble, qui bloque une vente ou un refinancement et qui rend la conversation soudainement très concrète.

Retenues et quittances : ce que la loi impose vraiment

C'est la source de confusion la plus répandue, surtout chez les entrepreneurs qui ont travaillé ailleurs au Canada. Le Québec n'impose aucune retenue légale sur les chantiers privés.En Ontario, une retenue de 10 % s'applique d'office ; ici, la retenue de 5 % à 10 % que vous connaissez est contractuelle — elle existe parce que votre contrat le dit, et elle se libère selon ce que votre contrat prévoit.

Deux dispositions du Code civil s'ajoutent au contrat, et elles jouent en sens inverse selon le côté de la table où vous êtes assis :

• Article 2111 — le client peut retenir, à la réception, une somme suffisante pour faire corriger les malfaçons apparentes.
• Article 2123 — au moment du paiement, le client peut retenir une somme suffisante pour acquitter les créances des ouvriers et de ceux qui lui ont dénoncé leur contrat. Cette retenue tient tant que l'entrepreneur ne lui a pas remis une quittance de ces créances ; elle tombe si l'entrepreneur fournit une sûreté suffisante.

Ce qui change en 2026 : les paiements rapides des contrats publics

Le Règlement sur les paiements et le règlement rapides des différends en matière de travaux de construction est en vigueur depuis le 8 septembre 2025. Il ne s'applique qu'aux contrats publics — un chantier résidentiel privé n'est pas visé — mais son déploiement progressif fait entrer un nombre croissant d'entreprises dans un régime où les délais de paiement cessent d'être négociables.

Le régime repose sur un calendrier de paiement en cascade : l'organisme public paie au plus tard le dernier jour du mois ; l'entrepreneur général paie ses sous-traitants au cinquième jour du deuxième mois suivant leur demande ; le sous-traitant paie les siens au dixième jour, et chaque niveau inférieur dispose de cinq jours de plus. Un refus de payer doit être signifié par un avis motivé dans le délai prévu — à défaut, la demande de paiement est réputée valide.

En cas de différend, un tiers décideur tranche en une cinquantaine de jours, avec une prolongation possible. Sa décision lie les parties et doit être exécutée, sans être finale : le recours civil ordinaire demeure. C'est un renversement de logique — le silence ne protège plus celui qui ne paie pas.

Un exemple, de bout en bout

Chiffres fictifs, séquence réelle. Un entrepreneur en excavation signe un sous-contrat de 46 000 $ avec un entrepreneur général pour une résidence neuve. Il ne connaît pas le propriétaire.

• Avant de mobiliser — il envoie au propriétaire une dénonciation par huissier : nature du contrat, nom de l'entrepreneur général, prix de 46 000 $, désignation du lot, intention de se prévaloir de l'hypothèque légale. Coût : quelques dizaines de dollars.
• Ses travaux se terminent le 12 mai, mais le chantier continue. Il facture, relance, obtient des promesses.
• Le 8 juin — vingt-sept jours après la fin de ses travaux — il fait inscrire l'avis d'hypothèque légale et le fait signifier au propriétaire. Il n'attend pas de savoir quand l'ouvrage entier sera terminé : il compte à partir de sa propre fin de travaux.
• Le solde reste impayé. Le 2 novembre, avant l'échéance des six mois, il inscrit un préavis d'exercice. La discussion, restée polie jusque-là, se règle en trois semaines : l'immeuble était sur le point d'être refinancé.

Sans la dénonciation initiale, ce sous-traitant n'avait aucune hypothèque à inscrire. Sans le préavis de novembre, son inscription de juin devenait sans effet le 12 novembre.

Ce que BatiCore fait pour vous

BatiCore ne rédige pas vos actes — la dénonciation, l'inscription et le préavis restent des gestes juridiques, souvent portés par un huissier ou un notaire. Ce que l'outil fait, c'est vous empêcher de rater la date. Chaque projet porte ses dénonciations et ses quittances avec leurs échéances, l'onglet Protection des paiements montre qui a dénoncé quoi et ce qui reste à libérer, et l'échéancier fait remonter les dates qui approchent au lieu de les laisser dormir dans un classeur. Les retenues sont suivies par facture et par projet, et la fiche de chaque sous-traitant indique si sa conformité est à jour avantque vous ne le payiez. Pour la mécanique des retenues à la facturation, voyez Modèle de soumission de construction au Québec.

Équipe BatiCore

Nous construisons BatiCore, un logiciel de gestion pour les entrepreneurs en construction du Québec — soumissions, chantiers, paie CCQ, conformité. Nos articles citent des sources publiques datées ; quand un fait vient d'un organisme ou d'un concurrent, on dit lequel et quand. Une erreur ? Écrivez-nous, on corrige.